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- R. Minervino de Castro Pinto(Beco do Dólar), 124 - Centro, Teófilo Otoni - MG
Em resumo, podemos dizer que o Direito Imobiliário é o ramo do direito onde se encontram as normas que regulam as relações entre os indivíduos e os
bens imóveis, tais como a posse e a propriedade. Assim, em decorrência da posse e da propriedade, surgem as regras que regulam a aquisição, a
transmissão e a perda, tanto da posse quanto da propriedade imobiliária, através da compra e venda, da permuta, da doação, da usucapião, da cessão de
direitos hereditários, dentre outros temas. Portanto, o Direito Imobiliário é um ramo bastante extenso e complexo, que demanda a atualização constante de
todos que atuam nesta área (advogados, defensores, juizes e oficiais de registro imobiliário)
Decerto, os casos mais comuns que demandam a prática do direito imobiliário são:
Contrato de Aluguel
A partir do aluguel de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, poderão surgir diferentes demandas judiciais e/ou extrajudiciais, como a renovação do aluguel, o direito de preferência, os índices e as periodicidades dos reajustes, entre outros. Por isso, um contrato de aluguel bem feito é essencial para evitar problemas futuros tanto para o locador quanto para o seu proprietário, permitindo que as partes estejam amparadas por um documento eficiente que poderá evitar eventuais controvérsias futuras.
Contrato de Compra e Venda de imóveis
Como se sabe, o contrato de Compra e Venda é o documento através do qual comprador e vendedor estabelecem as obrigações que ambos deverão cumprir antes, durante e até mesmo depois da compra e venda de um imóvel. Em suma, o contrato de compra e venda de imóveis gera para o vendedor a obrigação de transferir o bem, e para o comprador a obrigação de pagar o valor ajustado pelas partes.
Contrato de Permuta
O Contrato de Permuta é realizado para formalizar a transação onde um imóvel é dado em troca para que se possa adquirir um segundo imóvel. Além disso, a permuta é uma transação que, geralmente, não envolve pagamentos em dinheiro. Portanto, é necessário que os bens negociados possuam valores equivalentes. Por fim, através a permuta de imóveis, é possível realizar a troca que envolvam imóveis de diferentes naturezas, como por exemplo, a troca de um terreno por uma casa, a troca de uma casa por um apartamento e vice-versa.
Ação Revisional de Aluguel
A ação Revisional de Aluguel é um instrumento que pode ser manejado pelo locador ou pelo locatário, com fins de adequar o valor do aluguel do imóvel ao seu valor real de mercado. A revisão de contratos de aluguel é cabível, de maneira idêntica, nos casos que envolvem imóveis comerciais e imóveis residenciais. Em suma, para requer a revisão o valor atual do aluguel deve estar incompatível com os valores praticados pelo mercado. Além disso, a parte interessada deverá apresentar o valor pretendido para o novo aluguel, demonstrando a sua razoabilidade. Portanto, a ação revisional poderá ser proposta quando uma das partes entender que o valor do aluguel está em dissonância com o seu valor comercial, conquanto que se aguarde, no mínimo, o período de três anos a partir do trânsito em julgado da última revisão realizada pelo Poder Judiciário.
Ação Renovatória de Locação Comercial
A Ação Renovatória de Locação Comercial é o instrumento jurídico utilizado para proteger o fundo de comércio de um empresário. Assim, ela visa a proteger os ativos criados no ponto comercial, como a clientela formada, investimentos na estrutura do imóvel, entre outros. Dessa forma, o direito de renovação visa garantir a continuidade da atividade empresária, protegendo o empresariado contra especulações e abusos.
Ação de Despejo
A ação de Despejo permite ao proprietário de um imóvel locado reavê-lo do poder do seu inquilino. Contudo, ao contrário do que muitos pensam, a ação de despejo não é manejada apenas nos casos de inadimplência no pagamento dos alugueis. Nesse sentido, a ação de despejo também pode ser utilizada nos casos em que o contrato de locação acaba e o inquilino não desocupa o imóvel, quando há descumprimento dos termos do contrato ou para o despejo para uso próprio, dentre outros
Cobrança de Aluguel
Por fim, a ação de Cobrança de Aluguel é uma ação muitas vezes utilizada como uma alternativa à ação de Despejo. Ela é utilizada, por exemplo, quando o locador pretende receber os aluguéis em atraso, porém sem desejar o locatário. Além disso, a ação de Cobrança também é uma opção quando o inquilino sai do imóvel (abandona) e deixa aluguéis em atraso.
Ação Possessória
Considera-se posse, a exteriorização de um direito sobre o bem, que importa na sua utilização econômica, ainda que exercida em nome de outra pessoa. Assim, Ações Possessórias são instrumentos para garantir a manutenção da posse de um bem ao seu real possuidor. Portanto, as ações possessórias podem ser manejadas para a Reintegração da Posse, a Manutenção da Posse e o Interdito Proibitório. Elas são utilizadas para repelir ameaças à posse.
Entretanto, somente será consideração possessória a ação que tem por fundamento a posse de um imóvel. Assim, caso o conflito envolva discussão sobre a propriedade de um imóvel, a ação utilizada terá caráter petitório, e não possessório, sendo o caso da ação de reivindicatória de propriedade.
Desapropriação
Em resumo, caso surja uma necessidade, um motivo de utilidade pública ou de interesse social, o Poder Público poderá promover a Desapropriação de uma propriedade imobiliária, tomando o bem para si, mediante pagamento de indenização. A Desapropriação, portanto, é uma ato administrativo, dotado de procedimento legal, para determinar a saída de alguém da sua propriedade. Entretanto, caso não haja acordo entre o morador e o poder público, a desapropriação será discutida na justiça. Por fim, não cabe ao expropriado impedir um processo de desapropriação. Assim sendo, caberá a ele apenas o direito de defesa na ação de desapropriação, onde o expropriado poderá discutir o valor da indenização
A ação de Usucapião possui previsão tanto na Constituição Federal quando no Código Civil, e possibilita uma pessoa adquirir para si a propriedade de um bem móvel ou imóvel, desde que ela exerça a posse mansa, pacífica e contínua do bem por um período determinado, além de cumprir outros requisitos legais. Com toda a certeza, o processo de usucapião tornou-se mais rápido e desburocratizado nos dias atuais, sendo possível realizá-lo diretamente no cartório de registro de imóveis, com o auxílio de um advogado. Em resumo, ação de Usucapião pode ser utilizada por pessoas que compraram seus imóveis e, por alguma razão, não o registraram. Assim, cumprindo todos os requisitos legais, o interessado deverá contratar um advogado para iniciar o processo de Usucapião. Além disso, destaca-se que a Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Portanto, não há transmissão de propriedade, não havendo, assim, incidência do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
O advogado imobiliário atua na assessoria jurídica imobiliária para construtoras, consumidores finais, locadores e locatários. Dentre os serviços que podem ser prestados nesta área, destacam-se: